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隨著各地區陸續開放，海外房東也來到柬國來視察一下房子，最令房東頭痛的事，許多建案包租到期，或是之前的仲介業務已經回國，不知道接下來該怎麼處理，很多來自新加坡、馬來西亞、台灣以及中國的房東，都有同樣的困然。一位來自台灣的房東在經過長達一個半月的溝通，抵達柬埔寨的當天，我們已經安排好了所有的事情，在房東與開發商交接好房子後，我們的團隊陸續幫他安裝家具、電器以及廣告，在合理的安排下，房子也在10天後迎來新的租客遷入，而我們提供的物業管理app程式，讓回國的房東，輕鬆了解柬埔寨的收入狀況。
第四季受到政策影響，加上年關將近，出租概況與第三季相比，有明顯落差，在C-Herald Service property 與 Master Real Estate的實際出租狀況顯示，出租率約下跌了19%（圖一），市場出租主力為1房，佔比約為62%，出租比率較差為3房的展品，只佔出租套數的1％（圖二），由資料顯示，目前金邊的主力還是以1房為主要租客需求，筆者認為，其原因與市場經濟剛開始復甦，而市場目前處於重新開放的時代，外商需要時間重新審視投資環境，故目前多數為前期市調或是公司初步成立為主，而兩房或三房的物件，在疫情之前，主要客戶是攜家帶眷的高階主管或是公司中階幹部合租，加上過往合租兩房或是三房，在租金壓力上比較小，（疫情前BKK 1房700~1000，兩房1200~1400，分擔下來的壓力比較小），但因為疫情後租金下跌的關係，即使是一房負擔上也較疫情前輕，導致2~3房的需求較低。
圖一、第三季與第四季出租間數比較
資料來源: C-Herald Property Service Co., Ltd.
客群分析，目前客戶多屬於長期租客的換屋客群，主要是選擇價格較低，或者是價格不變服務較好的社區為主，還有就是大換小的客群，外來新增客群，反而有減少的趨勢，這也是導致出租率下降的原因，目前看來只是暫時的回鄉人潮，預計在春節假期後，人員會開始回流。
從第三季各項數據看起來，柬埔寨市場似乎是面臨瓶頸，在本地市場逐漸飽和狀態，開發商面臨更大的競爭，也需要花費更大的成本，筆者認為目前市場是一個多空轉換的過度階段，除了以上的利空外，從第四季開始，許多基礎重大建設陸續完工，如高速公路、金邊國際機場、新暹粒國際機場、金邊巴域高速公路等等，這些重大基礎建設將會降低產業產本，以及提高就業人流，加上明年的東亞運動會都屬於國際利多，明年柬埔寨的房地產還是值得有所展望。
圖三、公寓售價於2022年Ｑ3呈現微幅下跌
資料來源: 柬埔寨CBRE
圖二、第四季出租房型佔比
資料來源: C-Herald Property Service Co., Ltd.
租金方面，由於出租率降低，許多屋主選擇降價求租，整體平均而言，租金略微下跌約5.31% , 其中以L’attrait BKK1的一房產品跌幅最低為3.46%，而兩房類型的產品也因市場需求下降引發較大的跌幅，下跌幅度約為7%。數據顯示，高端公寓的稀缺，可比較性的項目較少，所以租金受到影響程度較低，可比較性多的物件就會在價格上有比較多的競爭對手。
圖三、L’attrait 第三、四季出租比較
資料來源: C-Herald Property Service Co., Ltd.
圖四、Bodaiju 第三、四季出租比較
資料來源: C-Herald Property Service Co., Ltd.
從數據上顯示，雖然出租率與租金呈現下降趨勢，主要影響是聖誕假期以及2023年的中國春節較早的緣故，加上過去兩年疫情影響，很多人已經很久沒有返鄉過節，此情況在春節後，會恢復到正常狀況，加上各國防疫政策鬆開，預計在春節假期後，會出現外國商務客回流情況，預計公寓租賃需求會有所增長。
金西高速公路於十月份正式通車，為柬埔寨第一條高速公路，實測平日不塞車狀況下，1個半小時可以抵達西港，大幅縮短了交通路程，首先受益的就是旅遊業，因為高速公路的開通帶來了旅遊人潮，許多企業店家也開始佈局西港，期待迎來後續的爆發。
永旺百貨從2014年運營以來一直是柬埔寨零售業的指標，日前，永旺三期已開始試運營，預計2023年第二季正式營運，永旺3除了腹地面積更大以外，在設計上也別出心裁，是一座包含寓教於樂集一身的大型商場。
東協高峰會匯集東協各過首領，齊力推動東南亞發展，其中今年簽署東南亞合作條約的國家已達到50國之多，並希望於2025年達成東盟各國互聯互通的目標。
圖五、2019年至2022年商業地產租金變化
資料來源: 柬埔寨CBRE
在第四季，預售屋市場只有摩根推出 Morgan Champs-Elysees，該案位於萬谷湖北面，主打本地市場，整體規劃包含排屋商鋪以及公寓，目前摩根集團推案量相當大，有意入手的朋友可以多觀察一下。有鑒於地產市場有望在過年後復甦，許多建商都摩拳擦掌準備推案或是調整價格，有意佈局海外的民眾可以把握起漲前的這一波春節優惠。
2023年展望，從市場零售反應，最壞的時機已經走入歷史，在各國確定開放後，東協經濟即將再次受到矚目，而2023的柬埔寨更是利多不斷，第一是永旺三的運營，這個號稱東南亞最大的永旺，將於第二季正式上線，預估會對柬埔寨的零售產業開啟新的篇章，第二是新金邊國際機場的啟用，佔地的2600公頃的機場，將近一步擴大國際遊客以及轉機的吞吐量，屆時柬埔寨有望成為東南亞的新興國際轉機站，第三是東南亞運動會的舉辦，由於前兩年疫情影響，一直讓東南亞運動會蒙上一層未知陰影，隨著世界各國的開放，東南亞運動會也勢在必行，普遍認為除了帶動經濟效益以外，也會使得柬埔寨有更多的曝光。第四10年內將完成5條以上的重要道路，分別通往越南、馬德望、暹粒等重要省份，預估會縮短城鄉差距，活絡產業發展以及遍境貿易。第五2023大選在即，預估洪森政府將持續接任，日前，洪森總理表示要支持洪馬內將軍接任總理一職，外界普遍看好洪森政府會順利接任下屆總理，繼續為柬埔寨經濟發展做努力，也就是說接下來的5~10年，柬埔寨政治方面仍然保持穩定，經濟方面有望加速發展。
2014 年起旅居柬埔寨，擔任過
現職: Master Real Estate 銷售經理 ，深耕柬埔寨金 邊房地產市場，從商業角度、生活習性及文化差異各方面綜合分析，對於柬埔 寨有相當的程度的理解。
作為柬埔寨第一家日式物業管理公司，新海瑞物業服務股份有限公司在其五年的運營中發展迅速，目前在柬埔寨首都-金邊的商業區擁有三個酒店式公寓的服務項目。
新海瑞物業服務股份有限公司收到許多海外房東的委託管理，於是我們決定將業務拓展到個人散戶物業管理及銷售，正式成立Master Real Estate Service 子公司，自此完成真正的一條龍服務，Master Real Estate 的服務項目從購置不動產後即可替房東接手後續服務，其業務範圍包括六大項目驗屋、裝修、交屋、代租、代管、代售，完整的服務，讓您真正實現輕鬆當個“包租婆/包租公“的夢想。
作爲一家在當地深耕多年的房地產服務公司，我們有豐富的經驗以及專業的人力資源，能夠提供房地產解決方案及服務，並能提供中、英、日、柬多國語言服務，滿足房東及客戶需求，我們堅信能解答及解決客戶的問題，才是我們公司的核心價值所在。
