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柬埔寨第三季躍上各國新聞版面，成為國際關注焦點，一直以來，筆者一直沒有發表關於相關的看法，因為我認為在這次事件的背後，有一部分是被潑了髒水，是一連串各國角力戰下的結果，當然無可厚非目前柬國的發展階段，會有一些比較灰色的產業，這是一個國家發展的必經之路，重要的是國家如何改革跟應對，不管是中國、日本、台灣甚至其他地方等等都曾經歷這階段，也因為這樣的狀況使得第三季房產在出租、出售市場都較第二季有所下滑。
第三季最重要的亮點，應該也是柬埔寨今年最重要的事件，就是金西高速公路的通車，大大縮短了金邊-西港的交通運輸時間，從原本的4-5小時，現在只需要2個小時車程，使得運輸效率大大提升，筆者預估，金西高速的啟用，將為金邊帶來更多的就業人潮以及發展機會。
受到新聞媒體的影響，租賃市場有萎縮情況，除了外來商業市場進入觀望外，原本在柬工作者也有部分考量安全性而回國，導致在第三季房屋供給量攀升，租金些微下跌。由CBRE的第三季研究報告可以看出，其中高端公寓的跌幅較其他要低，筆者認為因為供給量增加後，市場更考量的是地段、安全性以及服務，所以品質高跟管理好的大樓出現較高的需求，使得租金得以維持。（見圖一）
圖一、公寓租金第三季呈現微幅下跌
資料來源: 柬埔寨 CBRE
從CBRE的統計數字來看，目前辦公大樓的租金相較於今年前兩季大約處於持平狀態，而出租率約為69%，可以注意的是，到年底市中心辦公大樓預估新增35000平米（見圖二），辦公大樓數量到預估到2023年還會持續增加，而目前後疫情時代商業市場的復甦與否，市值得觀察的。筆者認為，相對於目前辦公室量體與市場狀況，未來辦公室出租率的情況是值得觀察的指標，不過，辦公大樓的租賃需求，應該在2019~2021年疫情期間已經探底，未來幾年應該會持續增長，對於投資者來說，還是可以列為一個考慮方向。
圖二、辦公大樓出租率以及2023預計供給量
資料來源: 柬埔寨 CBRE
本季金邊罕見的沒有新推案項目，本季除了在上季推案的時代廣場306在銷售部分開出佳績外，其他項目銷售部分呈現趨緩，整體價格呈現微幅下降，二手交易市場成交量受限於付款方式以及價格問題，轉移量體依舊低迷，如果沒有急迫資金需求，建議不著急出售，可先以出租為考量，待市場狀況好轉再做出售打算。
圖三、公寓售價於2022年Ｑ3呈現微幅下跌
資料來源: 柬埔寨CBRE
2. 有地項目（排屋、別墅等）：
排屋供給量以及地點將決定排屋價值，據統計目前排屋在建項目超過190個，整個城市截至第三季有超過69000單位的有地建築，筆者認為過去三年因為疫情的關係將市場目光放到本地市場，包含太子、摩根等公寓開發商，紛紛在金邊外圍投資土地建設有地項目，因此帶動一波土地行情，目前有地項目，逐漸接近飽和，我們可以從最近一年銷售去化量來看，目前多數項目去化速度已經不如過往這樣。
由於市區的土地供給稀少，我們可看出目前有地項目多在金邊外圍，加上金邊交通壅擠，未來有地項目周邊的生活機能配套，將決定項目價值。
圖四、有地項目的分佈位置圖 資料來源：
資料來源: 柬埔寨CBRE
由於市場接近飽和，開發商推案也開始保守，目前第三季新推出有地項目的項目數只有5個項目，2022年截至目前的項目也是有往年的一半，而平均單價也呈現下跌，從數據上顯示有地項目的市場在未來的一年將有不小的挑戰性。
圖五、有地項目售價於2022年Ｑ3呈現微幅下跌
資料來源: 柬埔寨CBRE
從第三季各項數據看起來，柬埔寨市場似乎是面臨瓶頸，在本地市場逐漸飽和狀態，開發商面臨更大的競爭，也需要花費更大的成本，筆者認為目前市場是一個多空轉換的過度階段，除了以上的利空外，從第四季開始，許多基礎重大建設陸續完工，如高速公路、金邊國際機場、新暹粒國際機場、金邊巴域高速公路等等，這些重大基礎建設將會降低產業產本，以及提高就業人流，加上明年的東亞運動會都屬於國際利多，明年柬埔寨的房地產還是值得有所展望。
2014 年起旅居柬埔寨，擔任過
現職: Master Real Estate 銷售經理 ，深耕柬埔寨金 邊房地產市場，從商業角度、生活習性及文化差異各方面綜合分析，對於柬埔 寨有相當的程度的理解。
作為柬埔寨第一家日式物業管理公司，新海瑞物業服務股份有限公司在其五年的運營中發展迅速，目前在柬埔寨首都-金邊的商業區擁有三個酒店式公寓的服務項目。
新海瑞物業服務股份有限公司收到許多海外房東的委託管理，於是我們決定將業務拓展到個人散戶物業管理及銷售，正式成立Master Real Estate Service 子公司，自此完成真正的一條龍服務，Master Real Estate 的服務項目從購置不動產後即可替房東接手後續服務，其業務範圍包括六大項目驗屋、裝修、交屋、代租、代管、代售，完整的服務，讓您真正實現輕鬆當個“包租婆/包租公“的夢想。
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