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    岡田先生在柬埔寨買了公寓出租，找了一位在柬埔寨的日本人作為他的物業代理，自從去年10月開始，他的物業代理開始不回覆岡田先生的訊息，也沒有將租金按期的支付給岡田先生，直到今年的三月底，岡田先生透過朋友的介紹，找到了C-Herald，希望我們能夠接手管理他在金邊的房源，經過我們與該公寓大樓管理溝通的結果發現，岡田先生的房子從去年5月份一直處於出租的狀態，而他委託的物業管理，除了沒有按時支付租金以外，還欠繳許久的管理費用。該業代不回覆岡田先生訊息外，還一直跟租客收取房租，使得岡田先生的房屋一直被佔用當中，卻沒有應有的租金收入。     岡田先生因為一直委託該公司處理，所以沒有大樓管理的聯繫方式，人也遠在日本，不知道該如何處置，我們代表岡田先生向大樓管理說明情況後，並讓岡田先生出據證明文件，並mail給大樓管理，正式將該房源的管理權收入到我們的底下，之後再協助岡田先生與租客溝通，經過一個多月的交涉，終於在4月底完成該案的移轉。     在投資海外資產，除了要找一個可以信任的管理公司協助管理外，最好是能夠有規模以及落地項目的公司，除此之外與大樓開發商的聯繫還是很重要的，才不會因為管理公司的問題，造成房東的損失。我們公司除了有數個公寓大樓、辦公大樓項目外，還有豐富的管理經驗，可以替海外房東處理大部分的問題，而且是成立超過五年規模達100人以上的正規管理公司，房東可以安心委託，不用怕一人公司失蹤問題，切勿因為節省一些小額稅目，而延伸出更多的問題。     隨著市場開放加上過完年，租賃市場似乎迎來好轉，我們的金邊租賃團隊從一月份到三月份租賃件數成長103%，相較於去年第四季的出租單位數成長，也增加了29.4%，顯示租賃市場逐漸加溫當中，推估是因為去年第三季開始各國家開始解封，但因為靠近新年，以往年底到中國新年期間，是屬於租賃市場的淡季，而二月份過完年後，在柬工作人員陸陸續續回流，加上外國投資者及旅客陸續回歸考察行列，使得租賃量有顯著的上升，在本季租賃市場呈現量漲價平的走勢，租賃需求增加但截至目前為止，價格並沒有上揚，保持在持平狀況。 另外據CBRE的統計，在今年第一季完工投入的公寓單位數目，預計超過3900個單位，供給量持續高於需求量，估計市場要消化還需要一段不短的時間，在此情形下，物件地點、建築品質以及管理優劣，將會直接影響租賃情況與租賃價格，供給量大市場屬於租客市場，租客有較多的選擇，可以選到心儀的物件，加上目前租金並沒有上漲，租客還是可以找到實惠的物件。目前看起來，柬埔寨市場分成三個特性，第一本地經濟體市場，這個市場在去年以前就已經回歸正常，而且更較疫情前要成熟。第二是已在本地經營多年的外企，這類型外企歷經疫情洗禮，加上這幾年的耕耘對於本地市場的了解度大大增加，開始摩拳擦掌的擴增團隊，第三類是準備到柬埔寨投資的外企，這類型目前都在考察及觀望階段，即將投入市場相信會帶動租賃市場回到疫情前的熱絡。 新建案買賣市場概況，金邊在2023年第一季，金邊只有推出兩個公寓項目，分別是高達77層樓的J-tower 3以及摩根集團的Chamos Elysees, 這兩個公寓項目屬性都較以往公寓類型不同，一個是大面積土地的公寓、排屋合併項目，另一個是金邊首座超過60樓的建築規劃，考驗著買賣市場的接受度，而今年也是繼2012年以來，新推項目數最少的一年，顯示目前房地產開發商對於市場的信心度仍然不足。不動產買賣市場，目前處於動能不足的狀況，買賣交易量薄弱，主要原因是市場停滯，大家對市場信心不足，不管在本地或是國際買盤都略為萎縮，現在買盤，大多數是投資者還是對柬埔寨有興趣，不過買賣方面的部分，轉往對但是整體市場對於斷頭或是不良資產的物件，導致買賣成交低迷且價格偏低，但開放後是普遍樂觀看好，所以目前可以說是一個多空交替的盤整階段，對於柬埔寨地產觀望的朋友可以把握目前階段，入手資產，是有機會撿到便宜的物件。而已入手的業主，則可以靜觀其變，待選舉後的市場變化，決定如何處置自己的資產。 以柬埔寨整體市場的2023年來說，可以用利空出盡，谷底反彈來形容，過去除了疫情以外，犯罪、洗錢等形象，重挫柬埔寨整體市場（觀光、經濟、房地產等），但隨著柬埔寨與中國政府的重視，兩地聯合執法，目前已經逐步步入正軌。國家經濟面來說，金邊-西港高速、暹粒新機場的完工和啟用，金邊-波貝高速鐵路、金邊-越南、金邊-暹粒、金邊國際機場等重大交通建設的籌備，都會將柬埔寨帶上另一個高度。因為過往交通建設的落後，拖慢了柬埔寨的發展，比方說：以往到西港，需要開車5-6個小時，也很難達到一日西港的行程，但隨著高速公路的開通，車型縮短至2小時，大幅提升工作效率，並且拓展了其他時效性產業如：水產、農產品的運輸效率。而這兩年一直關注的新金邊國際機場，目前按照預期進度趕工中，未來完工建成，將大大提升客機吞吐量，屆時將替柬埔寨迎來更多的觀光與商業，我個人將柬埔寨國家發展分為幾個階段，目前這個階段發展時程大約到2026年，隨著重大建設的完成，整體經濟發展將更加快速。     2023還有兩大利多，一是東南亞運動會，二是總理大選，為什麼說這兩大活動是利多呢？第一東南亞運動會將迎來各國遊客，這也是今年一個最大的機會讓世界看到柬埔寨，除了讓世界看到柬埔寨不同以往的進步以外，另外就是非常好的機會去污名化。第二總理大選，今年人民黨有重大的決策，將指派洪森總理的長子洪馬耐將軍出任角逐總理大位，外界一片看好這次洪馬耐將軍將會順利當選總理，洪馬耐將軍有豐富的政商經驗及良好的政商關係，並且受到外國教育的洗禮，如果這次能夠順利走馬上任，估計對於柬埔寨經濟發展上的國際地位，將帶來正面影響。 方璽丞 Ian Fang 15 年房地產經驗(10 年海外地產經驗) 台灣房屋業務經理 21 世紀業務經理 2014 […]