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NEWS

October 24, 2022

金邊房地產趨勢報告2022年第三季

柬埔寨第三季躍上各國新聞版面,成為國際關注焦點,一直以來,筆者一直沒有發表關於相關的看法,因為我認為在這次事件的背後,有一部分是被潑了髒水,是一連串各國角力戰下的結果,當然無可厚非目前柬國的發展階段,會有一些比較灰色的產業,這是一個國家發展的必經之路,重要的是國家如何改革跟應對,不管是中國、日本、台灣甚至其他地方等等都曾經歷這階段,也因為這樣的狀況使得第三季房產在出租、出售市場都較第二季有所下滑。 第三季最重要的亮點,應該也是柬埔寨今年最重要的事件,就是金西高速公路的通車,大大縮短了金邊-西港的交通運輸時間,從原本的4-5小時,現在只需要2個小時車程,使得運輸效率大大提升,筆者預估,金西高速的啟用,將為金邊帶來更多的就業人潮以及發展機會。 公寓租賃市場概況: 受到新聞媒體的影響,租賃市場有萎縮情況,除了外來商業市場進入觀望外,原本在柬工作者也有部分考量安全性而回國,導致在第三季房屋供給量攀升,租金些微下跌。由CBRE的第三季研究報告可以看出,其中高端公寓的跌幅較其他要低,筆者認為因為供給量增加後,市場更考量的是地段、安全性以及服務,所以品質高跟管理好的大樓出現較高的需求,使得租金得以維持。(見圖一) 圖一、公寓租金第三季呈現微幅下跌 資料來源: 柬埔寨 CBRE 辦公大樓租賃狀況: 從CBRE的統計數字來看,目前辦公大樓的租金相較於今年前兩季大約處於持平狀態,而出租率約為69%,可以注意的是,到年底市中心辦公大樓預估新增35000平米(見圖二),辦公大樓數量到預估到2023年還會持續增加,而目前後疫情時代商業市場的復甦與否,市值得觀察的。筆者認為,相對於目前辦公室量體與市場狀況,未來辦公室出租率的情況是值得觀察的指標,不過,辦公大樓的租賃需求,應該在2019~2021年疫情期間已經探底,未來幾年應該會持續增長,對於投資者來說,還是可以列為一個考慮方向。 圖二、辦公大樓出租率以及2023預計供給量 資料來源: 柬埔寨 CBRE 買賣市場狀況: 公寓買賣:          本季金邊罕見的沒有新推案項目,本季除了在上季推案的時代廣場306在銷售部分開出佳績外,其他項目銷售部分呈現趨緩,整體價格呈現微幅下降,二手交易市場成交量受限於付款方式以及價格問題,轉移量體依舊低迷,如果沒有急迫資金需求,建議不著急出售,可先以出租為考量,待市場狀況好轉再做出售打算。 圖三、公寓售價於2022年Q3呈現微幅下跌 資料來源: 柬埔寨CBRE 2. 有地項目(排屋、別墅等):          排屋供給量以及地點將決定排屋價值,據統計目前排屋在建項目超過190個,整個城市截至第三季有超過69000單位的有地建築,筆者認為過去三年因為疫情的關係將市場目光放到本地市場,包含太子、摩根等公寓開發商,紛紛在金邊外圍投資土地建設有地項目,因此帶動一波土地行情,目前有地項目,逐漸接近飽和,我們可以從最近一年銷售去化量來看,目前多數項目去化速度已經不如過往這樣。 由於市區的土地供給稀少,我們可看出目前有地項目多在金邊外圍,加上金邊交通壅擠,未來有地項目周邊的生活機能配套,將決定項目價值。 […]
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