May 10, 2023
岡田先生在柬埔寨買了公寓出租,找了一位在柬埔寨的日本人作為他的物業代理,自從去年10月開始,他的物業代理開始不回覆岡田先生的訊息,也沒有將租金按期的支付給岡田先生,直到今年的三月底,岡田先生透過朋友的介紹,找到了C-Herald,希望我們能夠接手管理他在金邊的房源,經過我們與該公寓大樓管理溝通的結果發現,岡田先生的房子從去年5月份一直處於出租的狀態,而他委託的物業管理,除了沒有按時支付租金以外,還欠繳許久的管理費用。該業代不回覆岡田先生訊息外,還一直跟租客收取房租,使得岡田先生的房屋一直被佔用當中,卻沒有應有的租金收入。 岡田先生因為一直委託該公司處理,所以沒有大樓管理的聯繫方式,人也遠在日本,不知道該如何處置,我們代表岡田先生向大樓管理說明情況後,並讓岡田先生出據證明文件,並mail給大樓管理,正式將該房源的管理權收入到我們的底下,之後再協助岡田先生與租客溝通,經過一個多月的交涉,終於在4月底完成該案的移轉。 在投資海外資產,除了要找一個可以信任的管理公司協助管理外,最好是能夠有規模以及落地項目的公司,除此之外與大樓開發商的聯繫還是很重要的,才不會因為管理公司的問題,造成房東的損失。我們公司除了有數個公寓大樓、辦公大樓項目外,還有豐富的管理經驗,可以替海外房東處理大部分的問題,而且是成立超過五年規模達100人以上的正規管理公司,房東可以安心委託,不用怕一人公司失蹤問題,切勿因為節省一些小額稅目,而延伸出更多的問題。 隨著市場開放加上過完年,租賃市場似乎迎來好轉,我們的金邊租賃團隊從一月份到三月份租賃件數成長103%,相較於去年第四季的出租單位數成長,也增加了29.4%,顯示租賃市場逐漸加溫當中,推估是因為去年第三季開始各國家開始解封,但因為靠近新年,以往年底到中國新年期間,是屬於租賃市場的淡季,而二月份過完年後,在柬工作人員陸陸續續回流,加上外國投資者及旅客陸續回歸考察行列,使得租賃量有顯著的上升,在本季租賃市場呈現量漲價平的走勢,租賃需求增加但截至目前為止,價格並沒有上揚,保持在持平狀況。 另外據CBRE的統計,在今年第一季完工投入的公寓單位數目,預計超過3900個單位,供給量持續高於需求量,估計市場要消化還需要一段不短的時間,在此情形下,物件地點、建築品質以及管理優劣,將會直接影響租賃情況與租賃價格,供給量大市場屬於租客市場,租客有較多的選擇,可以選到心儀的物件,加上目前租金並沒有上漲,租客還是可以找到實惠的物件。目前看起來,柬埔寨市場分成三個特性,第一本地經濟體市場,這個市場在去年以前就已經回歸正常,而且更較疫情前要成熟。第二是已在本地經營多年的外企,這類型外企歷經疫情洗禮,加上這幾年的耕耘對於本地市場的了解度大大增加,開始摩拳擦掌的擴增團隊,第三類是準備到柬埔寨投資的外企,這類型目前都在考察及觀望階段,即將投入市場相信會帶動租賃市場回到疫情前的熱絡。 新建案買賣市場概況,金邊在2023年第一季,金邊只有推出兩個公寓項目,分別是高達77層樓的J-tower 3以及摩根集團的Chamos Elysees, 這兩個公寓項目屬性都較以往公寓類型不同,一個是大面積土地的公寓、排屋合併項目,另一個是金邊首座超過60樓的建築規劃,考驗著買賣市場的接受度,而今年也是繼2012年以來,新推項目數最少的一年,顯示目前房地產開發商對於市場的信心度仍然不足。不動產買賣市場,目前處於動能不足的狀況,買賣交易量薄弱,主要原因是市場停滯,大家對市場信心不足,不管在本地或是國際買盤都略為萎縮,現在買盤,大多數是投資者還是對柬埔寨有興趣,不過買賣方面的部分,轉往對但是整體市場對於斷頭或是不良資產的物件,導致買賣成交低迷且價格偏低,但開放後是普遍樂觀看好,所以目前可以說是一個多空交替的盤整階段,對於柬埔寨地產觀望的朋友可以把握目前階段,入手資產,是有機會撿到便宜的物件。而已入手的業主,則可以靜觀其變,待選舉後的市場變化,決定如何處置自己的資產。 以柬埔寨整體市場的2023年來說,可以用利空出盡,谷底反彈來形容,過去除了疫情以外,犯罪、洗錢等形象,重挫柬埔寨整體市場(觀光、經濟、房地產等),但隨著柬埔寨與中國政府的重視,兩地聯合執法,目前已經逐步步入正軌。國家經濟面來說,金邊-西港高速、暹粒新機場的完工和啟用,金邊-波貝高速鐵路、金邊-越南、金邊-暹粒、金邊國際機場等重大交通建設的籌備,都會將柬埔寨帶上另一個高度。因為過往交通建設的落後,拖慢了柬埔寨的發展,比方說:以往到西港,需要開車5-6個小時,也很難達到一日西港的行程,但隨著高速公路的開通,車型縮短至2小時,大幅提升工作效率,並且拓展了其他時效性產業如:水產、農產品的運輸效率。而這兩年一直關注的新金邊國際機場,目前按照預期進度趕工中,未來完工建成,將大大提升客機吞吐量,屆時將替柬埔寨迎來更多的觀光與商業,我個人將柬埔寨國家發展分為幾個階段,目前這個階段發展時程大約到2026年,隨著重大建設的完成,整體經濟發展將更加快速。 2023還有兩大利多,一是東南亞運動會,二是總理大選,為什麼說這兩大活動是利多呢?第一東南亞運動會將迎來各國遊客,這也是今年一個最大的機會讓世界看到柬埔寨,除了讓世界看到柬埔寨不同以往的進步以外,另外就是非常好的機會去污名化。第二總理大選,今年人民黨有重大的決策,將指派洪森總理的長子洪馬耐將軍出任角逐總理大位,外界一片看好這次洪馬耐將軍將會順利當選總理,洪馬耐將軍有豐富的政商經驗及良好的政商關係,並且受到外國教育的洗禮,如果這次能夠順利走馬上任,估計對於柬埔寨經濟發展上的國際地位,將帶來正面影響。 方璽丞 Ian Fang 15 年房地產經驗(10 年海外地產經驗) 台灣房屋業務經理 21 世紀業務經理 2014 […]
February 1, 2023
隨著各地區陸續開放,海外房東也來到柬國來視察一下房子,最令房東頭痛的事,許多建案包租到期,或是之前的仲介業務已經回國,不知道接下來該怎麼處理,很多來自新加坡、馬來西亞、台灣以及中國的房東,都有同樣的困然。一位來自台灣的房東在經過長達一個半月的溝通,抵達柬埔寨的當天,我們已經安排好了所有的事情,在房東與開發商交接好房子後,我們的團隊陸續幫他安裝家具、電器以及廣告,在合理的安排下,房子也在10天後迎來新的租客遷入,而我們提供的物業管理app程式,讓回國的房東,輕鬆了解柬埔寨的收入狀況。 第四季受到政策影響,加上年關將近,出租概況與第三季相比,有明顯落差,在C-Herald Service property 與 Master Real Estate的實際出租狀況顯示,出租率約下跌了19%(圖一),市場出租主力為1房,佔比約為62%,出租比率較差為3房的展品,只佔出租套數的1%(圖二),由資料顯示,目前金邊的主力還是以1房為主要租客需求,筆者認為,其原因與市場經濟剛開始復甦,而市場目前處於重新開放的時代,外商需要時間重新審視投資環境,故目前多數為前期市調或是公司初步成立為主,而兩房或三房的物件,在疫情之前,主要客戶是攜家帶眷的高階主管或是公司中階幹部合租,加上過往合租兩房或是三房,在租金壓力上比較小,(疫情前BKK 1房700~1000,兩房1200~1400,分擔下來的壓力比較小),但因為疫情後租金下跌的關係,即使是一房負擔上也較疫情前輕,導致2~3房的需求較低。 圖一、第三季與第四季出租間數比較 資料來源: C-Herald Property Service Co., Ltd. 客群分析,目前客戶多屬於長期租客的換屋客群,主要是選擇價格較低,或者是價格不變服務較好的社區為主,還有就是大換小的客群,外來新增客群,反而有減少的趨勢,這也是導致出租率下降的原因,目前看來只是暫時的回鄉人潮,預計在春節假期後,人員會開始回流。 總結 從第三季各項數據看起來,柬埔寨市場似乎是面臨瓶頸,在本地市場逐漸飽和狀態,開發商面臨更大的競爭,也需要花費更大的成本,筆者認為目前市場是一個多空轉換的過度階段,除了以上的利空外,從第四季開始,許多基礎重大建設陸續完工,如高速公路、金邊國際機場、新暹粒國際機場、金邊巴域高速公路等等,這些重大基礎建設將會降低產業產本,以及提高就業人流,加上明年的東亞運動會都屬於國際利多,明年柬埔寨的房地產還是值得有所展望。 圖三、公寓售價於2022年Q3呈現微幅下跌 資料來源: […]
October 24, 2022
柬埔寨第三季躍上各國新聞版面,成為國際關注焦點,一直以來,筆者一直沒有發表關於相關的看法,因為我認為在這次事件的背後,有一部分是被潑了髒水,是一連串各國角力戰下的結果,當然無可厚非目前柬國的發展階段,會有一些比較灰色的產業,這是一個國家發展的必經之路,重要的是國家如何改革跟應對,不管是中國、日本、台灣甚至其他地方等等都曾經歷這階段,也因為這樣的狀況使得第三季房產在出租、出售市場都較第二季有所下滑。 第三季最重要的亮點,應該也是柬埔寨今年最重要的事件,就是金西高速公路的通車,大大縮短了金邊-西港的交通運輸時間,從原本的4-5小時,現在只需要2個小時車程,使得運輸效率大大提升,筆者預估,金西高速的啟用,將為金邊帶來更多的就業人潮以及發展機會。 公寓租賃市場概況: 受到新聞媒體的影響,租賃市場有萎縮情況,除了外來商業市場進入觀望外,原本在柬工作者也有部分考量安全性而回國,導致在第三季房屋供給量攀升,租金些微下跌。由CBRE的第三季研究報告可以看出,其中高端公寓的跌幅較其他要低,筆者認為因為供給量增加後,市場更考量的是地段、安全性以及服務,所以品質高跟管理好的大樓出現較高的需求,使得租金得以維持。(見圖一) 圖一、公寓租金第三季呈現微幅下跌 資料來源: 柬埔寨 CBRE 辦公大樓租賃狀況: 從CBRE的統計數字來看,目前辦公大樓的租金相較於今年前兩季大約處於持平狀態,而出租率約為69%,可以注意的是,到年底市中心辦公大樓預估新增35000平米(見圖二),辦公大樓數量到預估到2023年還會持續增加,而目前後疫情時代商業市場的復甦與否,市值得觀察的。筆者認為,相對於目前辦公室量體與市場狀況,未來辦公室出租率的情況是值得觀察的指標,不過,辦公大樓的租賃需求,應該在2019~2021年疫情期間已經探底,未來幾年應該會持續增長,對於投資者來說,還是可以列為一個考慮方向。 圖二、辦公大樓出租率以及2023預計供給量 資料來源: 柬埔寨 CBRE 買賣市場狀況: 公寓買賣: 本季金邊罕見的沒有新推案項目,本季除了在上季推案的時代廣場306在銷售部分開出佳績外,其他項目銷售部分呈現趨緩,整體價格呈現微幅下降,二手交易市場成交量受限於付款方式以及價格問題,轉移量體依舊低迷,如果沒有急迫資金需求,建議不著急出售,可先以出租為考量,待市場狀況好轉再做出售打算。 圖三、公寓售價於2022年Q3呈現微幅下跌 資料來源: 柬埔寨CBRE 2. 有地項目(排屋、別墅等): 排屋供給量以及地點將決定排屋價值,據統計目前排屋在建項目超過190個,整個城市截至第三季有超過69000單位的有地建築,筆者認為過去三年因為疫情的關係將市場目光放到本地市場,包含太子、摩根等公寓開發商,紛紛在金邊外圍投資土地建設有地項目,因此帶動一波土地行情,目前有地項目,逐漸接近飽和,我們可以從最近一年銷售去化量來看,目前多數項目去化速度已經不如過往這樣。 由於市區的土地供給稀少,我們可看出目前有地項目多在金邊外圍,加上金邊交通壅擠,未來有地項目周邊的生活機能配套,將決定項目價值。 […]
October 24, 2022
Q3 of Cambodia has appeared in the news pages of various countries and has become the focus of international attention. I […]
October 14, 2022
Buying a rental property is an effective way to generate income before or during retirement. There’s a lot to think about before proceeding, so be sure […]
October 7, 2022
Landlords are responsible for maintaining rental properties, but there is a certain amount of deterioration that is expected to occur as property ages. This is known […]
September 30, 2022
Definition & Examples of Property Damage In business insurance, property damage is damage to the property of a business including its contents, or the property of […]
September 22, 2022
There are many advantages to subleasing commercial spaces. But to get the most out of subleasing, be sure you shop around first because subleasing space also […]