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NEWS

May 10, 2023

柬埔寨金邊房地產趨勢報告2023第一季

    岡田先生在柬埔寨買了公寓出租,找了一位在柬埔寨的日本人作為他的物業代理,自從去年10月開始,他的物業代理開始不回覆岡田先生的訊息,也沒有將租金按期的支付給岡田先生,直到今年的三月底,岡田先生透過朋友的介紹,找到了C-Herald,希望我們能夠接手管理他在金邊的房源,經過我們與該公寓大樓管理溝通的結果發現,岡田先生的房子從去年5月份一直處於出租的狀態,而他委託的物業管理,除了沒有按時支付租金以外,還欠繳許久的管理費用。該業代不回覆岡田先生訊息外,還一直跟租客收取房租,使得岡田先生的房屋一直被佔用當中,卻沒有應有的租金收入。     岡田先生因為一直委託該公司處理,所以沒有大樓管理的聯繫方式,人也遠在日本,不知道該如何處置,我們代表岡田先生向大樓管理說明情況後,並讓岡田先生出據證明文件,並mail給大樓管理,正式將該房源的管理權收入到我們的底下,之後再協助岡田先生與租客溝通,經過一個多月的交涉,終於在4月底完成該案的移轉。     在投資海外資產,除了要找一個可以信任的管理公司協助管理外,最好是能夠有規模以及落地項目的公司,除此之外與大樓開發商的聯繫還是很重要的,才不會因為管理公司的問題,造成房東的損失。我們公司除了有數個公寓大樓、辦公大樓項目外,還有豐富的管理經驗,可以替海外房東處理大部分的問題,而且是成立超過五年規模達100人以上的正規管理公司,房東可以安心委託,不用怕一人公司失蹤問題,切勿因為節省一些小額稅目,而延伸出更多的問題。     隨著市場開放加上過完年,租賃市場似乎迎來好轉,我們的金邊租賃團隊從一月份到三月份租賃件數成長103%,相較於去年第四季的出租單位數成長,也增加了29.4%,顯示租賃市場逐漸加溫當中,推估是因為去年第三季開始各國家開始解封,但因為靠近新年,以往年底到中國新年期間,是屬於租賃市場的淡季,而二月份過完年後,在柬工作人員陸陸續續回流,加上外國投資者及旅客陸續回歸考察行列,使得租賃量有顯著的上升,在本季租賃市場呈現量漲價平的走勢,租賃需求增加但截至目前為止,價格並沒有上揚,保持在持平狀況。 另外據CBRE的統計,在今年第一季完工投入的公寓單位數目,預計超過3900個單位,供給量持續高於需求量,估計市場要消化還需要一段不短的時間,在此情形下,物件地點、建築品質以及管理優劣,將會直接影響租賃情況與租賃價格,供給量大市場屬於租客市場,租客有較多的選擇,可以選到心儀的物件,加上目前租金並沒有上漲,租客還是可以找到實惠的物件。目前看起來,柬埔寨市場分成三個特性,第一本地經濟體市場,這個市場在去年以前就已經回歸正常,而且更較疫情前要成熟。第二是已在本地經營多年的外企,這類型外企歷經疫情洗禮,加上這幾年的耕耘對於本地市場的了解度大大增加,開始摩拳擦掌的擴增團隊,第三類是準備到柬埔寨投資的外企,這類型目前都在考察及觀望階段,即將投入市場相信會帶動租賃市場回到疫情前的熱絡。 新建案買賣市場概況,金邊在2023年第一季,金邊只有推出兩個公寓項目,分別是高達77層樓的J-tower 3以及摩根集團的Chamos Elysees, 這兩個公寓項目屬性都較以往公寓類型不同,一個是大面積土地的公寓、排屋合併項目,另一個是金邊首座超過60樓的建築規劃,考驗著買賣市場的接受度,而今年也是繼2012年以來,新推項目數最少的一年,顯示目前房地產開發商對於市場的信心度仍然不足。不動產買賣市場,目前處於動能不足的狀況,買賣交易量薄弱,主要原因是市場停滯,大家對市場信心不足,不管在本地或是國際買盤都略為萎縮,現在買盤,大多數是投資者還是對柬埔寨有興趣,不過買賣方面的部分,轉往對但是整體市場對於斷頭或是不良資產的物件,導致買賣成交低迷且價格偏低,但開放後是普遍樂觀看好,所以目前可以說是一個多空交替的盤整階段,對於柬埔寨地產觀望的朋友可以把握目前階段,入手資產,是有機會撿到便宜的物件。而已入手的業主,則可以靜觀其變,待選舉後的市場變化,決定如何處置自己的資產。 以柬埔寨整體市場的2023年來說,可以用利空出盡,谷底反彈來形容,過去除了疫情以外,犯罪、洗錢等形象,重挫柬埔寨整體市場(觀光、經濟、房地產等),但隨著柬埔寨與中國政府的重視,兩地聯合執法,目前已經逐步步入正軌。國家經濟面來說,金邊-西港高速、暹粒新機場的完工和啟用,金邊-波貝高速鐵路、金邊-越南、金邊-暹粒、金邊國際機場等重大交通建設的籌備,都會將柬埔寨帶上另一個高度。因為過往交通建設的落後,拖慢了柬埔寨的發展,比方說:以往到西港,需要開車5-6個小時,也很難達到一日西港的行程,但隨著高速公路的開通,車型縮短至2小時,大幅提升工作效率,並且拓展了其他時效性產業如:水產、農產品的運輸效率。而這兩年一直關注的新金邊國際機場,目前按照預期進度趕工中,未來完工建成,將大大提升客機吞吐量,屆時將替柬埔寨迎來更多的觀光與商業,我個人將柬埔寨國家發展分為幾個階段,目前這個階段發展時程大約到2026年,隨著重大建設的完成,整體經濟發展將更加快速。     2023還有兩大利多,一是東南亞運動會,二是總理大選,為什麼說這兩大活動是利多呢?第一東南亞運動會將迎來各國遊客,這也是今年一個最大的機會讓世界看到柬埔寨,除了讓世界看到柬埔寨不同以往的進步以外,另外就是非常好的機會去污名化。第二總理大選,今年人民黨有重大的決策,將指派洪森總理的長子洪馬耐將軍出任角逐總理大位,外界一片看好這次洪馬耐將軍將會順利當選總理,洪馬耐將軍有豐富的政商經驗及良好的政商關係,並且受到外國教育的洗禮,如果這次能夠順利走馬上任,估計對於柬埔寨經濟發展上的國際地位,將帶來正面影響。 方璽丞 Ian Fang 15 年房地產經驗(10 年海外地產經驗) 台灣房屋業務經理 21 世紀業務經理 2014 […]
February 1, 2023

金邊房地產趨勢報告2022年第四季及2023年展望

隨著各地區陸續開放,海外房東也來到柬國來視察一下房子,最令房東頭痛的事,許多建案包租到期,或是之前的仲介業務已經回國,不知道接下來該怎麼處理,很多來自新加坡、馬來西亞、台灣以及中國的房東,都有同樣的困然。一位來自台灣的房東在經過長達一個半月的溝通,抵達柬埔寨的當天,我們已經安排好了所有的事情,在房東與開發商交接好房子後,我們的團隊陸續幫他安裝家具、電器以及廣告,在合理的安排下,房子也在10天後迎來新的租客遷入,而我們提供的物業管理app程式,讓回國的房東,輕鬆了解柬埔寨的收入狀況。       第四季受到政策影響,加上年關將近,出租概況與第三季相比,有明顯落差,在C-Herald Service property 與 Master Real Estate的實際出租狀況顯示,出租率約下跌了19%(圖一),市場出租主力為1房,佔比約為62%,出租比率較差為3房的展品,只佔出租套數的1%(圖二),由資料顯示,目前金邊的主力還是以1房為主要租客需求,筆者認為,其原因與市場經濟剛開始復甦,而市場目前處於重新開放的時代,外商需要時間重新審視投資環境,故目前多數為前期市調或是公司初步成立為主,而兩房或三房的物件,在疫情之前,主要客戶是攜家帶眷的高階主管或是公司中階幹部合租,加上過往合租兩房或是三房,在租金壓力上比較小,(疫情前BKK 1房700~1000,兩房1200~1400,分擔下來的壓力比較小),但因為疫情後租金下跌的關係,即使是一房負擔上也較疫情前輕,導致2~3房的需求較低。 圖一、第三季與第四季出租間數比較 資料來源: C-Herald Property Service Co., Ltd.       客群分析,目前客戶多屬於長期租客的換屋客群,主要是選擇價格較低,或者是價格不變服務較好的社區為主,還有就是大換小的客群,外來新增客群,反而有減少的趨勢,這也是導致出租率下降的原因,目前看來只是暫時的回鄉人潮,預計在春節假期後,人員會開始回流。 總結 從第三季各項數據看起來,柬埔寨市場似乎是面臨瓶頸,在本地市場逐漸飽和狀態,開發商面臨更大的競爭,也需要花費更大的成本,筆者認為目前市場是一個多空轉換的過度階段,除了以上的利空外,從第四季開始,許多基礎重大建設陸續完工,如高速公路、金邊國際機場、新暹粒國際機場、金邊巴域高速公路等等,這些重大基礎建設將會降低產業產本,以及提高就業人流,加上明年的東亞運動會都屬於國際利多,明年柬埔寨的房地產還是值得有所展望。 圖三、公寓售價於2022年Q3呈現微幅下跌 資料來源: […]
October 24, 2022

金邊房地產趨勢報告2022年第三季

柬埔寨第三季躍上各國新聞版面,成為國際關注焦點,一直以來,筆者一直沒有發表關於相關的看法,因為我認為在這次事件的背後,有一部分是被潑了髒水,是一連串各國角力戰下的結果,當然無可厚非目前柬國的發展階段,會有一些比較灰色的產業,這是一個國家發展的必經之路,重要的是國家如何改革跟應對,不管是中國、日本、台灣甚至其他地方等等都曾經歷這階段,也因為這樣的狀況使得第三季房產在出租、出售市場都較第二季有所下滑。 第三季最重要的亮點,應該也是柬埔寨今年最重要的事件,就是金西高速公路的通車,大大縮短了金邊-西港的交通運輸時間,從原本的4-5小時,現在只需要2個小時車程,使得運輸效率大大提升,筆者預估,金西高速的啟用,將為金邊帶來更多的就業人潮以及發展機會。 公寓租賃市場概況: 受到新聞媒體的影響,租賃市場有萎縮情況,除了外來商業市場進入觀望外,原本在柬工作者也有部分考量安全性而回國,導致在第三季房屋供給量攀升,租金些微下跌。由CBRE的第三季研究報告可以看出,其中高端公寓的跌幅較其他要低,筆者認為因為供給量增加後,市場更考量的是地段、安全性以及服務,所以品質高跟管理好的大樓出現較高的需求,使得租金得以維持。(見圖一) 圖一、公寓租金第三季呈現微幅下跌 資料來源: 柬埔寨 CBRE 辦公大樓租賃狀況: 從CBRE的統計數字來看,目前辦公大樓的租金相較於今年前兩季大約處於持平狀態,而出租率約為69%,可以注意的是,到年底市中心辦公大樓預估新增35000平米(見圖二),辦公大樓數量到預估到2023年還會持續增加,而目前後疫情時代商業市場的復甦與否,市值得觀察的。筆者認為,相對於目前辦公室量體與市場狀況,未來辦公室出租率的情況是值得觀察的指標,不過,辦公大樓的租賃需求,應該在2019~2021年疫情期間已經探底,未來幾年應該會持續增長,對於投資者來說,還是可以列為一個考慮方向。 圖二、辦公大樓出租率以及2023預計供給量 資料來源: 柬埔寨 CBRE 買賣市場狀況: 公寓買賣:          本季金邊罕見的沒有新推案項目,本季除了在上季推案的時代廣場306在銷售部分開出佳績外,其他項目銷售部分呈現趨緩,整體價格呈現微幅下降,二手交易市場成交量受限於付款方式以及價格問題,轉移量體依舊低迷,如果沒有急迫資金需求,建議不著急出售,可先以出租為考量,待市場狀況好轉再做出售打算。 圖三、公寓售價於2022年Q3呈現微幅下跌 資料來源: 柬埔寨CBRE 2. 有地項目(排屋、別墅等):          排屋供給量以及地點將決定排屋價值,據統計目前排屋在建項目超過190個,整個城市截至第三季有超過69000單位的有地建築,筆者認為過去三年因為疫情的關係將市場目光放到本地市場,包含太子、摩根等公寓開發商,紛紛在金邊外圍投資土地建設有地項目,因此帶動一波土地行情,目前有地項目,逐漸接近飽和,我們可以從最近一年銷售去化量來看,目前多數項目去化速度已經不如過往這樣。 由於市區的土地供給稀少,我們可看出目前有地項目多在金邊外圍,加上金邊交通壅擠,未來有地項目周邊的生活機能配套,將決定項目價值。 […]
October 24, 2022

Phnom Penh Market Trend Q3, 2022

          Q3 of Cambodia has appeared in the news pages of various countries and has become the focus of international attention. I […]
October 14, 2022

What to Know Before Buying a Rental Property

Buying a rental property is an effective way to generate income before or during retirement. There’s a lot to think about before proceeding, so be sure […]
October 7, 2022

Is Normal Wear and Tear Different Than Damage?

Landlords are responsible for maintaining rental properties, but there is a certain amount of deterioration that is expected to occur as property ages. This is known […]
September 30, 2022

What is Property Damage?

Definition & Examples of Property Damage In business insurance, property damage is damage to the property of a business including its contents, or the property of […]
September 22, 2022

The Pros and Cons of Subleasing Commercial Space

There are many advantages to subleasing commercial spaces. But to get the most out of subleasing, be sure you shop around first because subleasing space also […]

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